Алек­сей Любишин:“Лопнуть пузы­рю на рын­ке недви­жи­мо­сти меша­ет заго­вор”

0 0

В пресс-цен­тре ТАСС Центр поли­ти­че­ско­го ана­ли­за пред­ста­вил 5 нояб­ря свой новый доклад «Пузырь готов лоп­нуть. Конец эпо­хи непре­рыв­но­го роста цен на недви­жи­мость в Рос­сии и потен­ци­ал стро­и­тель­но­го сек­то­ра как драй­ве­ра наци­о­наль­ной эко­но­ми­ки». Основ­ной вывод из докла­да заклю­ча­ет­ся в том, что кри­зис сде­ла­ет жилье доступ­нее.

Гене­раль­ный дирек­тор Цен­тра поли­ти­че­ско­го ана­ли­за Павел Дани­лин пред­ста­вил тези­сы докла­да. По его мне­нию, ослаб­нув по отно­ше­нию к дол­ла­ру, недви­жи­мость сто­лич­но­го реги­о­на пыта­ет­ся дер­жать­ся намерт­во на руб­ле­вой отмет­ке в 180−190 тысяч руб­лей за метр. Но ей все труд­нее и труд­нее удер­жи­вать­ся этих ори­ен­ти­ров. И тен­ден­ция к сни­же­нию цен оче­вид­на для всех.

Уже про­би­та план­ка в 170 тысяч руб­лей. При­чем, понят­ны и ори­ен­ти­ры, на кото­рых это сни­же­ние долж­но оста­но­вить­ся — это 100−120 тысяч руб­лей за метр.

Про­бле­ма в том, что сни­же­нию меша­ют несколь­ко фак­то­ров.

  1. Пси­хо­ло­ги­че­ская него­тов­ность инве­сто­ров к мас­со­во­му избав­ле­нию от недви­жи­мо­сти как мало­до­ход­но­го акти­ва.
  2. Пси­хо­ло­ги­че­ская него­тов­ность инве­сто­ров к сни­же­нию цен при выстав­ле­нии квар­тир на про­да­жу на вто­рич­ном рын­ке.
  3. Ожи­да­ния того, что суб­си­ди­ро­ван­ная ипо­те­ка при­дет и на вто­рич­ку.
  4. Неже­ла­ние бан­ков допу­стить суще­ствен­но­го сни­же­ния цен на недви­жи­мость, что может повлечь за собой отказ от ипо­теч­ных кре­ди­тов по цело­му ряду объ­ек­тов, а так­же суще­ствен­но обес­це­нит нахо­дя­щи­е­ся в зало­ге у бан­ков акти­вы.
  5. При­выч­ка к лег­ким и быст­рым день­гам риэл­то­ров, инве­сто­ров и стро­и­те­лей.
  6. Стран­ная уве­рен­ность руко­во­ди­те­лей ряда инве­сти­ци­он­ных, стро­и­тель­ных и риэл­тер­ских кон­тор в том, что доро­гая недви­жи­мость — это сред­ство, спо­соб­ное выта­щить их биз­нес из кри­зи­са.

Каж­дый из этих фак­то­ров пооди­ноч­ке мог бы быть незна­чи­тель­ным, но вме­сте они обра­зу­ют целый заго­вор, сте­ной сто­я­щий на пути сни­же­ния цен.

Похо­жая ситу­а­ция, стро­го гово­ря, уже наблю­да­лась в 2008—2009 годах. В декаб­ре 2008 года вышел обзор цен­тра мак­ро­эко­но­ми­че­ских иссле­до­ва­ний Сбер­бан­ка «Цены на недви­жи­мость в Рос­сии и в мире: теку­щая дина­ми­ка и пер­спек­ти­вы». Быст­рое паде­ние цен на жилье может начать­ся в бли­жай­шее вре­мя в Москве и в целом по Рос­сии, писа­ли экс­пер­ты Сбер­бан­ка. По их экс­перт­ной оцен­ке, основ­ны­ми фак­то­ра­ми, вли­я­ю­щи­ми на цены, спе­ци­а­ли­сты цен­тра назы­ва­ют замед­ле­ние роста дохо­дов насе­ле­ния, отток капи­та­ла и кре­дит­ное сжа­тие.

Экс­пер­ты Сбер­бан­ка тогда пред­ла­га­ли два воз­мож­ных сце­на­рия. Пер­вый, базо­вый, пред­по­ла­га­ет рост ВВП на 2,5−3,5%, инфля­цию — 11%, а курс дол­ла­ра — 30 руб­лей. В этом слу­чае общее сни­же­ние цен в Москве соста­вит 34,3% в руб­лях и 46,6% в валю­те на пер­вич­ном рын­ке и 23,1% в руб­лях и 37,4% в валю­те — на вто­рич­ном (здесь и далее IV квар­тал 2009 года к III квар­та­лу 2008 года).

Вто­рой, стрес­со­вый, сце­на­рий пред­по­ла­га­ет стаг­на­цию ВВП или даже его спад до 2,5%, инфля­цию «несколь­ко выше», а деваль­ва­цию руб­ля к дол­ла­ру «зна­чи­тель­но глуб­же». При этом на пер­вич­ном рын­ке цены в руб­лях упа­дут на 38,1%, в дол­ла­рах — на 59,6%, а на вто­рич­ном — на 25,1% в руб­лях и на 50,6% в дол­ла­рах.

Про­гноз отча­сти сбыл­ся, но лишь в его дол­ла­ро­вой части. Поче­му не про­изо­шло паде­ния в руб­лях? Отча­сти и пото­му, что сам Сбер­банк фак­ти­че­ски дез­аву­и­ро­вал соб­ствен­ный доклад. Когда несколь­ко меся­цев спу­стя дирек­тор управ­ле­ния финан­си­ро­ва­ния стро­и­тель­ных объ­ек­тов Сбер­бан­ка Рос­сии Алек­сей Чувин высту­пил на кон­фе­рен­ции Инсти­ту­та Ада­ма Сми­та «Недви­жи­мость в Рос­сии» с похо­жим про­гно­зом о раз­ви­тии ситу­а­ции на рос­сий­ском рын­ке недви­жи­мо­сти, он был про­сто-напро­сто уво­лен из бан­ка. Чувин тогда про­гно­зи­ро­вал, что по наи­худ­ше­му про­гно­зу осе­нью 2009 года может начать­ся борь­ба за лик­вид­ность деве­ло­пер­ских ком­па­ний и на рынок может быть выбро­ше­но мно­го акти­вов, что при­ве­дет к оче­ред­но­му паде­нию цен на недви­жи­мость.

Но важ­нее иное: на любую цену вли­я­ет, поми­мо чисто рыноч­ных вещей, вро­де дина­ми­ки спроса/предложения, еще и такой нема­ло­важ­ный фак­тор, как дей­ствия основ­ных игро­ков. И вот в этом плане и деве­ло­пе­ры, и круп­ные инве­сто­ры, и риел­то­ры, и бан­ки высту­пи­ли в кри­зис еди­ным фрон­том с целью предот­вра­тить паде­ние цен на рын­ке по край­ней мере в номи­наль­ном руб­ле­вом выра­же­нии. При усло­вии, что неза­ви­си­мая экс­пер­ти­за на дан­ном рын­ке — вещь не все­гда воз­мож­ная (экс­пер­ты так или ина­че аффи­ли­ро­ва­ны с игро­ка­ми и заин­те­ре­со­ва­ны в сохра­не­нии высо­ко­го уров­ня цен), полу­ча­ет­ся, что все участ­ни­ки рын­ка на про­тя­же­нии двух послед­них кри­зи­сов вели себя в логи­ке кар­тель­но­го сго­во­ра — по умол­ча­нию пред­по­ла­га­лось, что цены падать не будут. Вопрос: что изме­ни­лось сего­дня?

Тот факт, что непре­стиж­ное «демо­кра­ти­че­ское» жилье про­дол­жа­ет деше­веть, ука­зы­ва­ет на то, что «дно» паде­ния еще не достиг­ну­то. Если бы цены име­ли тен­ден­цию к фик­си­ро­ва­нию на достиг­ну­том уровне, то наблю­да­лась бы их стаг­на­ция в «деше­вом» сег­мен­те и про­дол­же­ния пада­ние в пре­ми­аль­ном. Ситу­а­ция, когда тем­пы паде­ния цен на типо­вое жилье опе­ре­жа­ют паде­ние в доро­гом сег­мен­те, ука­зы­ва­ет на то, что жилье будет деше­веть по все­му спек­тру пред­ло­же­ния, посколь­ку реак­ция про­дав­цов «пре­стиж­но­го жилья» тра­ди­ци­он­но носит инер­ци­он­ный харак­тер и запаз­ды­ва­ет по вре­ме­ни с само­чув­стви­ем игро­ков в более демо­кра­ти­че­ском сек­то­ре.

При этом, чис­ло поку­пок этих «деше­вых мет­ров» неве­ли­ко как раз пото­му, что аль­тер­на­ти­вой им явля­ют­ся еще более деше­вые новострой­ки. Дей­стви­тель­но, если у вас есть выбор купить ста­рую хру­що­бу и новое жилье за ту же сум­му, мож­но не сомне­вать­ся, что вы сде­ла­е­те выбор в поль­зу вто­ро­го вари­ан­та. Но все это появи­лось толь­ко после нача­ла про­грам­мы суб­си­ди­ро­ва­ния новостро­ек. Пока же эта про­грам­ма не дей­ство­ва­ла, про­вал наблю­дал­ся по всем направ­ле­ни­ям.

В то же самое вре­мя еще до стаг­на­ции на рын­ке недви­жи­мо­сти в Москве был заяв­лен целый ряд круп­ных про­ек­тов, обе­ща­ю­щих допол­ни­тель­ные мил­ли­о­ны квад­рат­ных мет­ров жилья. Боль­шин­ство из них будет воз­ве­де­но в быв­ших про­мыш­лен­ных зонах — на тер­ри­то­ри­ях ЗИЛа, «Сер­па и моло­та» и «Грай­во­ро­но­во». По под­сче­там ком­па­нии Est-a-Tet, про­ек­ты на про­мыш­лен­ных тер­ри­то­ри­ях обес­пе­чат горо­ду более 5 млн кв. м жилой недви­жи­мо­сти до 2020 г.

Это еще боль­ше раз­го­ня­ет пред­ло­же­ние. Созда­ет­ся сво­е­го рода «инфля­ци­он­ный навес» — недви­жи­мость уже пере­оце­не­на, а спрос при этом сни­жа­ет­ся. Таким обра­зом, жилье в сто­ли­це по теку­щей цене потре­би­тель уже поку­пать готов толь­ко с целым рядом ого­во­рок (дис­конт, ост­рая потреб­ность в жилье и так далее), а объ­е­мы пред­ло­же­ния при этом будут толь­ко воз­рас­тать.

Каза­лось бы, пара­док­саль­но, но меж­ду тем факт: сни­же­ние спро­са на жилье про­ис­хо­дит на фоне роста жилищ­но­го стро­и­тель­ства в Рос­сии. По дан­ным Рос­ста­та, в пер­вом полу­го­дии 2015 года вве­де­но в экс­плу­а­та­цию 445,6 тыс. квар­тир общей пло­ща­дью 34,3 млн кв. м. В 2014 году в Рос­сии было вве­де­но 81 млн кв. м жилья. Это рекорд­ный пока­за­тель даже с уче­том совет­ско­го пери­о­да. Одна­ко в 2015 году подоб­ных пока­за­те­лей, по про­гно­зам Мин­строя, достичь не полу­чит­ся. По оцен­кам мини­стер­ства, с уче­том сохра­не­ния дина­ми­ки ори­ен­ти­ро­воч­но будут сда­ны «пла­но­вые» 76 млн кв. м

Сре­ди субъ­ек­тов Рос­сий­ской Феде­ра­ции наи­боль­шие объ­е­мы жилищ­но­го стро­и­тель­ства осу­ществ­ля­лись в Крас­но­дар­ском крае, где вве­де­но 7,4% (2,5 млн кв. м) от сдан­ной в экс­плу­а­та­цию общей пло­ща­ди жилья по Рос­сии в целом.

На вто­ром месте по объ­е­мам стро­и­тель­ства в Рос­сии — Мос­ков­ская область, здесь за пол­го­да воз­ве­де­но 2,1 млн кв. м жилья (тем­пы стро­и­тель­ства в Под­мос­ко­вье сни­жа­ют­ся, в пер­вом полу­го­дии 2014 года в реги­оне было воз­ве­де­но на 27,5% жилья боль­ше).

На тре­тьем и чет­вер­том местах обе сто­ли­цы — Москва (1,8 млн) и Санкт-Петер­бург (1,4 млн). Замы­ка­ет пятер­ку лиде­ров Тюмен­ская область, где было постро­е­но за пол­го­да 1,3 млн кв. м жилья.

Объ­ем жилищ­но­го стро­и­тель­ства в Рос­сии в 2008—2014 гг.

После повы­ше­ния ста­вок доступ­ность ипо­те­ки доволь­но суще­ствен­но сни­зи­лась. В I квар­та­ле 2015 года было выда­но все­го 138,9 тыс. ипо­теч­ных кре­ди­тов на сум­му 222 млрд руб. Таким обра­зом чис­ло сде­лок упа­ло на треть по срав­не­нию с I квар­та­лом 2014 года. По ито­гам пер­во­го полу­го­дия выда­но почти 288 тыс. ипо­теч­ных кре­ди­тов на сум­му почти 468 млрд. руб­лей. Паде­ние чис­ла сде­лок соста­ви­ло почти 39% по срав­не­нию с пер­вым полу­го­ди­ем 2014 года. Таким обра­зом, мож­но кон­ста­ти­ро­вать рез­кий спад на рын­ке ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Учи­ты­вая нынеш­нюю дина­ми­ку выда­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов, мож­но про­гно­зи­ро­вать ее умень­ше­ние по ито­гам года на 36%.

При этом зна­чи­тель­но рас­тет про­сро­чен­ная задол­жен­ность по ипо­те­ке. По дан­ным на 1 июля «про­сроч­ка» достиг­ла 37,6 млрд руб. Во мно­гом это свя­за­но с рез­ким ростом кур­са дол­ла­ра, кото­рый во вто­рой поло­вине 2014 года подо­ро­жал на 66%. Это сде­ла­ло невоз­мож­ной для мно­гих заем­щи­ков выпла­ту ипо­теч­ных кре­ди­тов, выдан­ных в ино­стран­ной валю­те.

Основ­ной мерой под­держ­ки рын­ка недви­жи­мо­сти со сто­ро­ны госу­дар­ства явля­ет­ся суб­си­ди­ро­ва­ние ипо­теч­ных ста­вок. Такие про­грам­мы на покуп­ку квар­тир в новострой­ках в пол­ной мере ста­ли реа­ли­зо­вы­вать­ся толь­ко в мае 2015 года и сра­зу же заня­ли основ­ную долю рын­ка. По оцен­кам Агент­ства по ипо­теч­но­му жилищ­но­му кре­ди­то­ва­нию (АИЖК), в мае 2015 года доля ипо­те­ки по гос­про­грам­ме заня­ла 60% от всех выдан­ных в Рос­сии кре­ди­тов на покуп­ку жилья. Это соста­ви­ло око­ло 27 тысяч сде­лок. Все­го за апрель-май в рам­ках про­грам­мы было выда­но более 30 тыс. кре­ди­тов на сум­му более 52 млрд руб., что состав­ля­ет 34% всех выдан­ных за этот пери­од кре­ди­тов.

Суб­си­ди­ро­ва­ние ипо­те­ки — пре­крас­ный спо­соб под­дер­жать на пла­ву стро­и­те­лей. Но поми­мо деве­ло­пе­ров суще­ству­ют и инве­сто­ры. И вот для них суб­си­ди­ро­ва­ние — как смерт­ный при­го­вор. Ведь, имен­но из-за этой про­грам­мы госу­дар­ствен­но­го суб­си­ди­ро­ва­ния ипо­теч­ных ста­вок для новостро­ек — вто­рич­ный рынок лиша­ет­ся зна­чи­тель­ной доли поку­па­те­лей. Госу­дар­ство суб­си­ди­ро­вать вто­рич­ку не соби­ра­ет­ся, о чем пря­мо ска­зал в нача­ле октяб­ря министр стро­и­тель­ства и ЖКХ Миха­ил Мень. А вот про­грам­ма суб­си­ди­ро­ва­ния новостро­ек, напро­тив, может быть про­дле­на и после апре­ля 2016 года. Что это будет озна­чать для рын­ка — пояс­нять не сто­ит. После того, как это реше­ние будет при­ня­то офи­ци­аль­но — надеж­ды на ожив­ле­ние про­даж на вто­рич­ке умрут окон­ча­тель­но.

Экс­пер­ты Цен­тра поли­ти­че­ско­го ана­ли­за кон­ста­ти­ру­ют, что осе­нью 2015 года рынок недви­жи­мо­сти нахо­дит­ся в отчет­ли­вом пони­жа­тель­ном трен­де. Госу­дар­ство пыта­ет­ся под­дер­жать рынок за счет суб­си­ди­ро­ва­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та на новострой­ки. И этот вид ипо­те­ки занял доми­ни­ру­ю­щее место на рын­ке. Но, несмот­ря на все уси­лия, в том чис­ле рас­ши­ре­ния про­грам­мы гос­суб­си­ди­ро­ва­ния по прось­бе бан­ков, объ­ем выдан­ных ипо­теч­ных кре­ди­тов упал до мини­му­ма за пять лет. По сути дела, те, кто хотел купить новострой­ки и имел для это­го день­ги, уже удо­вле­тво­ри­ли свой спрос.

Осе­нью ожи­дать воз­об­нов­ле­ния спро­са не при­хо­дит­ся из-за паде­ния реаль­ных дохо­дов насе­ле­ния, роста без­ра­бо­ти­цы, сни­же­ния сто­и­мо­сти арен­ды жилья. К тому же объ­ем пред­ло­же­ния на рын­ке недви­жи­мо­сти может вырас­ти за счет того, что мно­гие «инве­сти­он­щи­ки», купив­шие жилье на пике пани­ки из-за коле­ба­ния валют­ных кур­сов в кон­це 2014 года, воз­мож­но, попы­та­ют­ся осе­нью выбро­сить их на рынок.

Экс­пер­ты Цен­тра поли­ти­че­ско­го ана­ли­за пола­га­ют, что, несмот­ря на высо­кие тем­пы инфля­ции, цены на квар­ти­ры в руб­ле­вом выра­же­нии пой­дут вниз. До кон­ца года паде­ние соста­вит 10−15% в руб­ле­вых ценах, а к сере­дине 2016 года цены в руб­лях сни­зят­ся на 20−25%, что пре­вы­сит инфля­ци­он­ные пока­за­те­ли.

Рав­но­вес­ная цена для сего­дняш­не­го рын­ка состав­ля­ет 100−120 тысяч руб­лей за квад­рат­ный метр.

Одна­ко воз­ни­ка­ет ряд допол­ни­тель­ных вопро­сов: а не убьет ли это рынок жилья и без того нахо­дя­щий­ся в состо­я­нии близ­ком к стаг­на­ции? Надо думать, что нет. В докри­зис­ной моде­ли роста деве­ло­пе­ры рабо­та­ли из при­бы­ли в три­ста и более про­цен­тов (слож­но, прав­да, под­счи­тать объ­ем кор­руп­ци­он­ной рен­ты). При этом, новые про­ек­ты почти все­гда финан­си­ро­ва­лись не за счет при­бы­ли, а за счет кре­дит­ных денег или денег при­вле­чен­ных за счет доль­щи­ков (по сути тот же кре­дит, толь­ко бес­плат­ный). Нор­ма­ли­за­ция при­бы­ли на этом рын­ке и частич­ное сво­ра­чи­ва­ние кор­руп­ции оздо­ро­вит его в плане отсут­ствия непри­ят­ных реак­ций на вне­зап­ные шоки, вро­де того же кре­дит­но­го схло­пы­ва­ния, когда в кри­зис 2008 года мно­гие про­ек­ты были замо­ро­же­ны, а даже круп­ней­шие дело­пер­ские ком­па­нии (в част­но­сти, ГК ПИК или скан­даль­ный «Миракс») ока­за­лись на гра­ни банк­рот­ства из-за невоз­мож­но­сти пере­кре­ди­то­вать­ся.

При этом необ­хо­ди­мо ста­рать­ся сохра­нить высо­кие тем­пы стро­и­тель­ства жилья даже по сни­зив­шим­ся ценам. Участ­ни­ки деве­ло­пер­ско­го биз­не­са долж­ны осо­знать, что теку­щее состо­я­ние рын­ка все­рьез и надол­го, и нуж­но играть по новым пра­ви­лам. При­чем, это долж­ны осо­знать не толь­ко стро­и­те­ли, но и «смеж­ни­ки»: про­из­во­ди­те­ли стро­и­тель­ных мате­ри­а­лов, бан­ки, риел­то­ры, и даже вла­дель­цы «инве­сти­ци­он­ных квар­тир».

Так­же нема­ло­важ­но пони­мать, что если жад­ность инве­сто­ров и него­тов­ность бан­ков к сни­же­нию сто­и­мо­сти соб­ствен­ных акти­вов, не будет пре­одо­ле­на раци­о­наль­ным ходом собы­тий, то это может вызвать серьез­ней­шие про­бле­мы на стро­и­тель­ном рын­ке, что, в свою оче­редь, спо­соб­но лишь усу­гу­бить кри­зис­ные явле­ния в рос­сий­ской эко­но­ми­ке. И, напро­тив, ожив­ле­ние рын­ка недви­жи­мо­сти на более низ­ком цено­вом уровне спо­соб­но при­дать новые силы стро­и­тель­но­му сек­то­ру в сто­лич­ном реги­оне, что может стать локо­мо­ти­вом для выхо­да из кри­зи­са всех отрас­лей, свя­зан­ных с недви­жи­мо­стью.

Пол­но­стью про­чи­тать доклад мож­но здесь.

Алек­сей Люби­шин

Average Rating

5 Star
0%
4 Star
0%
3 Star
0%
2 Star
0%
1 Star
0%

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *